El decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dictado por el Ejecutivo Nacional, define tres métodos por medio de los cuales los propietarios y arrendadores de locales deberán establecer los cánones justos de alquiler.
AVN
La normativa, publicada en la Gaceta Oficial 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar las relaciones entre arrendatarios y propietarios, en procura de interacciones justas, del fortalecimiento del sector y la protección del bolsillos de los venezolanos, destaca su preámbulo.
El texto resalta que el sector inmobiliario, especialmente el dedicado al arrendamiento con fines comerciales o de servicios, ha tenido en los últimos años un comportamiento especulativo, principalmente en los grandes centros comerciales.
Por ello, el presidente de la República, Nicolás Maduro, dictó en noviembre pasado un decreto transitorio que fijó en 250 bolívares el metro cuadrado en todos los locales comerciales, a la espera de esta nueva Ley, que deroga la medida anterior y permite el cálculo del canon teniendo en cuenta criterios específicos.
Esta normativa apunta al equilibrio y acuerdo entre las partes, y solo en caso de duda o controversia, propietario o arrendatario pueden solicitar la intervención de la Superintendencia de Precios Justos.
En ese sentido, el artículo 29 de la Ley precisa que el monto del alquiler lo determinarán arrendador y arrendatario aplicando uno de tres métodos, de común acuerdo: el Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), el Canon de Arrendamiento Variable (CAV) y el Canon de Arrendamiento Mixto (CAM).
El CAF contempla el cálculo del canon por metro cuadrado, al dividir el valor del inmueble entre 12 y entre el área arrendable. Luego se multiplica por el área a arrendar y por el porcentaje de rentabilidad anual, que será de máximo 12 % para el primer año del contrato y si el local es nuevo, el tope será de 20 %.
El valor del inmueble se determina mediante avalúo realizado según el método del costo de reposición, que debe ser definido por la Superintendencia.
El CAV, por su parte, se basa en un porcentaje de las ventas, que puede ser de entre 1 % y 8 % o de entre 8 % y 15 %, si es un local de entretenimiento.
El CAM está compuesto por una porción fija más un porcentaje de ventas.
Los cánones podrán revisarse solo al año del contrato y se podrá ajustar de acuerdo con la variación del índice nacional de precios al consumidor (INPC) en bienes y servicios.
Prohibiciones
No pueden cobrarse cánones en moneda extranjera. Tampoco cobrar multas por no abrir el local, por incumplir los horarios o los arreglos de vitrinas, salvo que se establezcan de común acuerdo.
Las multas por violar la ley van desde 500 a 2.500 unidades tributarias.
Los depósitos o fianzas no podrán ser superiores a tres meses.
Es causal de desalojo dejar de pagar dos cánones de arrendamiento o dos de condominio consecutivos.
Lapsos
Los contratos vigentes tienen un lapso máximo de seis meses para adecuarse a la nueva normativa.
En el caso de aquellos elaborados en moneda extranjera, automáticamente se entenderán pactados en bolívares y tendrán que ajustarse a la regulación en no más de 90 días.
El Ministerio de Comercio, con asistencia de la Superintendencia, se encargará de su aplicación. Podrá dictar regulaciones especiales para ciertas categorías de inmuebles o arrendatarios o arrendadores.
Participación
La Ley establece la creación de los Comités Paritarios de Administración de Condominio, instancias de coordinación entre propietarios y arrendatarios, que permitirá la toma consensuada de decisiones y la administración del condominio. Tendrá representantes de ambas partes, de manera igualitaria.