Las medidas impuestas para intentar frenar la propagación de la COVID-19 han supuesto un duro golpe para la ya languideciente economía venezolana. En un intento por paliar el impacto de la pandemia, el gobierno de Nicolás Maduro aprobó una serie de medidas económicas, entre las cuales figura la suspensión de los alquileres para viviendas principales e inmuebles comerciales.
La decisión, que figura en el decreto 4.169 publicado el 23 de marzo en la Gaceta Oficial extraordinaria n.º 6.522, genera una serie de dudas, algunas de las cuales Acceso a la Justicia tratará de responder a continuación.
¿La medida implica que los arrendatarios están exonerados del pago?
No, la medida lo que supone es un diferimiento del deber que tiene el arrendatario de pagar el alquiler. El artículo 1 del decreto presidencial señala que el pago de los cánones de arrendamiento y cualquier otro concepto queda aplazado desde el 23 de marzo hasta el 1 de septiembre de 2020, es decir, que durante ese lapso no es obligatorio cumplir con ese pago. Si fuera una exoneración, el arrendatario quedaría liberado absolutamente de tal obligación.
¿El resto de las obligaciones contractuales mantiene su vigencia?
Sí. Como ya se indicó, solo queda suspendida la exigibilidad del pago del monto del alquiler previsto en el contrato de arrendamiento, pero los cánones de arrendamiento siguen causándose durante ese tiempo. Asimismo, el resto de las obligaciones estipuladas en el contrato entre el arrendador y el arrendatario deben cumplirse.
¿Cuáles son los bienes afectados por la medida?
Según el artículo 1 del decreto n.° 4.169 la suspensión del pago de alquileres recae sobre los inmuebles de uso comercial y aquellos utilizados como vivienda principal, así pues, no gozarán de este beneficio las viviendas para fines vacacionales, los puestos de estacionamientos, los depósitos o los maleteros en los edificios, etc.
Por otra parte, el artículo 5 también estipula que los establecimientos comerciales que siguen operando, por ser actividades exceptuadas de la suspensión de actividades en el estado de alarma, quedan por fuera del ámbito de aplicación de la medida. De la misma manera, el mencionado artículo expresa que se podrá desaplicar la medida de suspensión en caso de que sean reactivadas las operaciones comerciales antes del 1 de septiembre de 2020.
¿Qué debe entenderse por vivienda principal?
El Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, en su resolución número 023 del 24 de marzo, publicada en la Gaceta Oficial número 41.852 de esa misma fecha, define como vivienda principal a aquella que «se encuentra habitualmente ocupada de forma permanente, y que las partes demuestren ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi), dicha condición».
¿El decreto establece alguna disposición acerca de las modalidades para realizar los pagos de los cánones suspendidos?
Sí, el artículo 3 contempla de manera genérica que el arrendador y el arrendatario «podrán acordar, mediante consenso, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que se refiere este Decreto a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos; para lo cual podrán fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan». Además, el decreto impide al arrendador forzar al arrendatario a pagar el monto de los cánones suspendidos de forma inmediata, una vez levantada la suspensión.
¿El Gobierno definió las modalidades de pago de los alquileres suspendidos de la vivienda principal y de su financiamiento?
Sí, en la resolución número 023 del Ministerio para Hábitat y Vivienda se establecen tres de modalidades para el pago de los cánones: La primera señala que el pago será gradual y progresivo, comenzando con un 10%. La segunda permite el pago doble mensual del canon de arrendamiento; y la tercera admite el establecimiento de cuotas especiales, las cuales podrán ser mensuales, bimensuales o trimestrales.
¿Las tres modalidades anteriores son las únicas posibles para el pago de los cánones de arrendamiento de vivienda principal?
No, arrendador y arrendatario son autónomos y libres para celebrar acuerdos con soluciones diferentes a las señaladas por la resolución, con la finalidad de lograr el pago de los cánones una vez finalizada la suspensión decretada por el Gobierno.
¿Los acuerdos a los que lleguen las partes deberán ser sometidos a la Sunavi?
En principio, no. El artículo 3 del decreto presidencial número 4.169 no establece que los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento acordados por las partes deban ser aprobados por la Sunavi. Sin embargo, la resolución ministerial 023 sí consagra que los contratos que se celebren con motivo de la suspensión, incluyendo aquellos no previstos en las modalidades propuestas en la resolución, sean llevados a la Consultoría Jurídica de la Sunavi.
Pero las discrepancias entre el decreto y la resolución del Ministerio de Hábitat no se quedan allí. Así en la última, en su artículo 6, dispone «montos acordados por cualquiera de las diferentes modalidades de pago previstas en la presente Resolución, no podrán ser incrementados por intereses moratorios o cualquier otra modalidad compensatoria», pese a que el artículo 3 del decreto permite abiertamente el refinanciamiento de los pagos de alquileres.
¿Qué sucede si las partes no logran un acuerdo sobre el pago de los alquileres suspendidos?
La Sunavi instalará una mesa de conciliación para buscar un acuerdo entre las partes en el caso de las viviendas principales. En el de los inmuebles comerciales, la responsable de buscar este acuerdo será la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (Sundde).
Acceso a la Justicia considera importante advertir que la actuación de las instancias administrativas es para facilitar un acuerdo entre las partes y no con el propósito de imponer su criterio.
¿Durante la vigencia de la suspensión del pago de alquileres es viable el desalojo?
No. De hecho, durante el lapso de 6 meses, comprendido entre el 23 de marzo y 2 de septiembre de 2020, se suspende la aplicación de las causales de desalojo previstas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, así como la causal de desalojo, establecida en la letra a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
¿El Gobierno ha previsto de alguna ayuda para los arrendadores?
No, hasta el momento las únicas medidas adoptadas por las autoridades están dirigidas a compensar a los arrendatarios mientras dure la pandemia, sin tener en cuenta a la otra parte de la relación, que igualmente se ve afectada.
¿Y a ti venezolano, cómo te afecta?
Las medidas de distanciamiento físico impuestas por el Gobierno para intentar frenar el coronavirus representan otro golpe para la ya maltrecha economía venezolana, y aunque las autoridades han adoptado algunas medidas para intentar paliar sus consecuencias, como la suspensión de los alquileres, las mismas presentan contradicciones y lagunas, tales como las referidas a la participación de la Sunavi o la posibilidad del cobro de intereses por los pagos suspendidos.
Por si fuera poco, las medidas son incompletas y discriminatorias, porque no abarcan a los arrendadores, en especial los pequeños, cuya subsistencia depende del cobro de alquileres de viviendas o locales comerciales. Acceso a la Justicia considera que las autoridades deberían seguir el ejemplo de otros países de la región y de Europa, donde los gobiernos han anunciado demoras en los pagos de impuestos o exoneraciones de los mismos, así como préstamos o ayudas a pequeñas empresas y a personas determinadas.
Hay que insistir en que las medidas que vayan adoptarse ante esta pandemia deben ser proporcionadas y dirigidas de tal modo que ninguna de las partes vea alterada su situación más de lo normal, lo que no sucede con los arrendadores/propietarios de inmuebles; para Acceso a la Justicia es importante equilibrar los intereses en juego (los del arrendador y del arrendatario), a fin de evitar abusos o situaciones arbitrarias e injustas en que puede incurrir un arrendatario, que normalmente es un débil jurídico, pero ante estas medidas puede transformarse en el fuerte de la relación e incluso abusar de ella.